7月报：市区住宅供销双降，成交均价12776元/㎡，环比+9%；公寓供应上涨、量涨价跌，成交均价11610元/㎡，环比-9.9%

考虑2017年的市场反应及客户关注点，克而瑞拟在原有报告的基础上对月度报告进行市场拆分细化，即从市场月报、开盘月报、土地月报三方面对郑州房地产市场进行月度总结。

7月郑州房地产住宅市场和公寓市场情况如下：

二：住宅市场

★7月商品住宅供应84.52万方，环比-36%，同比-17%；

★7月商品住宅成交63.05万方，环比-34% ，同比-57% ；

★7月商品住宅成交均价为12776元/㎡，环比+9%，同比+26%；

★7月商品住宅存量为207.84万方，去化周期为2.9个月

三：公寓市场

★7月公寓供应28.24万㎡，成交10.80万㎡；成交均价为11610元/㎡

住宅市场

住宅市场·供应

主城区商品住宅市场月度供应：供应下降，7月商品住宅新增供应84.52万㎡，环比-36%，同比-17%，本月供求比为1.34，供应最高为郑东新区广电天韵（664套，8.58万㎡）

住宅市场·成交

主城区商品住宅市场月度成交：成交下降；7月商品住宅成交63.05万㎡，环比-34% ，同比-57% ；成交均价12776元/㎡，环比+9%，同比+26%，成交面积最高为鑫苑国际新城（398套，4.18万㎡）

住宅市场·存量

主城区商品住宅存量：存量上升；7月商品住宅存量为207.84万㎡，较上月有所上升；去化周期增至2.9个月，环比+5%，整体市场去化压力较小。

住宅市场·区域

八大区商品住宅供销价走势：7月商品住宅二七区供应量最高，为25.67万方，共6个项目供应支持，其中长江一号供应6.74万方，华润悦府供应5.19万方；管城区成交10.02万方，位居第一，其中鑫苑国际新城成交4.18万方，为管城区主力成交项目。

八大区商品住宅存量：7月商品住宅存量最大为二七区62.45万㎡，去化周期达6.2个月，郑东新区7月新增存量10.87万㎡，环比增长97%。

住宅市场·结构

成交结构：7月商品住宅90㎡以下产品线成交占比28%，较上月下降4%，首改90-120㎡产品线成交占比24%，较上月上涨3%，140㎡以上产品线成交占比整体上涨，市场表现以刚需和首改产品为主。

首次置业本月全市成交占比28%，主要来源于万科天伦紫台（158套，1.39万㎡）、祥瑞苑（165套，1.32万㎡）、万科大都会（109套，0.94万㎡）、正商城（97套，0.84万㎡）等项目。

价格变化： 7月商品住宅180㎡以上高端产品均价19952元/㎡，环比-0.8%，其余面积段产品均有不同程度上涨，其中再改120-140㎡产品均价12175元/㎡，环比+19.2%，首改90-120㎡产品均价12224元/㎡，环比+6%。

由上图发现180㎡以上高端产品价格波动明显，受个案影响较大，本月豫农金领九如意和轨道交通颐嘉园以及正弘翎筑的备案整体拉高了高端产品的成交均价；首置90㎡以下刚需产品均价12179元/㎡，上涨4%。

结构分析：7月份商品住宅成交套数共计5641套，多以三房产品为主，占比63%，其中80-90㎡小三房产品成交套数最多（1114套），为市场主力，占比20%，其次为120-130㎡三房，成交659套，占比12%。

一房50-60㎡产品成交量最大，二房80-90㎡产品成交量最大，三房80-100㎡产品成交量最大，四房140-150㎡产品成交量最大，五房成交多为190㎡以上产品。

刚需类产品线（90㎡以内）：成交项目主要分布在郑州三四环区域。其中，万科天伦紫台成交2.15亿，排名第一；TOP10项目成交额占刚需类产品成交的45%。

功能性改善类产品线（90-120㎡）：成交项目主要分布在郑新路板块等片区。其中，正商城成交2.48亿，排名第一；TOP10项目成交额占首置首改类产品整体成交的62%。

功能+品质类改善产品线（120-180㎡）：成交项目分布比较分散，受区位及备案滞后影响，价格差别较大。TOP10项目成交额占再改类产品整体成交的47%。

品质类产品线（180㎡以上）：成交项目主要集中分布在北龙湖板块。其中，正弘瓴筑成交金额1.64亿元，排名第一；TOP10项目成交额占高端类产品整体成交的84%。

住宅市场·排行

板块排行：7月北龙湖板块、中心区板块、黄河板块成交均价位居前3名。其中，北龙湖板块23897元/㎡，中心区板块15067元/㎡，黄河板块14813元/㎡。

成交排名：7月商品住宅成交金额前三名分别为鑫苑国际新城、万科天伦紫台、正商城。

商品住宅市场小结

 

1、市区市场供销双降：供应下降，7月商品住宅新增供应84.52万㎡，环比-36%，同比-17%，本月供求比为1.34；成交下降，7月商品住宅成交63.05万㎡，环比-34% ，同比-57% ；成交均价12776元/㎡，环比+9%，同比+26%；

2、市区库存增加、去化周期上涨：存量上升；7月商品住宅存量为207.84万㎡，较上月有所上升；去化周期增至2.9个月，环比+5%，整体市场去化压力较小。

3、7月商品住宅存量最大为二七区62.45万㎡，去化周期达6.2个月，郑东新区7月新增存量10.87万㎡，环比增长97%。

公寓市场

公寓市场·供应

主城区商品住宅市场月度供应：供应上涨，7月公寓新增供应28.24万㎡，环比+35%，本月供求比为2.61；供应最高为高新区万科广场（2683套，8.76万㎡）。

公寓市场·成交

主城区公寓市场月度成交：成交上涨；7月公寓成交10.80万㎡，环比+29% ，同比+60% ；成交均价11610元/㎡，环比-9.9%，同比+26%，本月成交面积最高为海亮时代ONE（527套，2.14万㎡）。

公寓市场·区域

八大区商品住宅供销价走势：7月公寓新增供应以高新区居首，为11.69万方，仅有万科广场以及正弘高新数码港项目供应支持；中原区成交2.52万方，位居第一，永威西郡、万科民安星辰为区域成交主力项目。

小结

公寓市场小结

 

1、公寓市场供应上涨、量跌价涨：供应上涨，7月公寓新增供应28.24万㎡，环比+35%，本月供求比为2.61；成交上涨；7月公寓成交10.80万㎡，环比+29% ，同比+60% ；成交均价11610元/㎡，环比-9.9%，同比+26%。

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